Imóvel irregular: o que é e por que isso importa

 

O conceito jurídico e os riscos concretos para quem vive essa realidade 

Mais da metade dos imóveis urbanos no Brasil apresenta algum tipo de irregularidade. É o que indicam estudos e diagnósticos do setor imobiliário e de políticas habitacionais. Trata-se de uma realidade silenciosa — a maioria das pessoas nem sabe que tem um problema. E quando descobre, geralmente é porque algo deu errado: uma venda que não fechou, um financiamento negado, uma herança que virou litígio.

Mas o que significa, afinal, ter um imóvel irregular? E por que isso importa tanto, na prática?

O que torna um imóvel irregular?

No direito brasileiro, a propriedade imobiliária é constituída pelo registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente. Esse princípio, consagrado no art. 1.227 do Código Civil, estabelece que os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro. Sem esse ato formal, o que existe é, no máximo, uma situação possessória.

Assim, um imóvel é irregular quando há algum descompasso entre a realidade fática — o que existe no mundo físico — e a realidade jurídica — o que consta no registro público. Esse descompasso pode ter diversas origens:

–     Compra realizada por contrato de gaveta, sem lavratura de escritura ou sem registro;

–     Imóvel em nome de proprietário falecido, sem inventário e partilha formalizados;

–     Construção erguida sem aprovação municipal ou sem habite-se expedido;

–     Área descrita na matrícula divergente da área real do imóvel;

–     Imóvel localizado em loteamento não regularizado perante o poder público.

O fundamento jurídico da regularidade imobiliária

A Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) institui a matrícula como núcleo do sistema de publicidade registral imobiliária. É na matrícula que deve constar, de forma concentrada, toda a vida jurídica do imóvel: titularidade, ônus, gravames, restrições, histórico dominial. O art. 172 da referida lei determina que o registro é o ato pelo qual os títulos são lançados no fólio real, tornando-se oponíveis a terceiros.

Reforçando esse sistema, a Lei 13.097/2015 consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula: ônus, gravames e constrições que não estejam devidamente averbados ou registrados não podem ser opostos a terceiros adquirentes de boa-fé. Isso significa que o registro é, ao mesmo tempo, fonte de segurança para o titular e proteção para quem negocia.

Por que a irregularidade importa na prática?

As consequências de ter um imóvel irregular são concretas e imediatas. Do ponto de vista financeiro, imóvel irregular não pode ser objeto de financiamento bancário — as instituições exigem, invariavelmente, matrícula regular e titularidade formalizada. Do ponto de vista negocial, a venda fica comprometida: compradores exigem regularidade, e tabeliães podem recusar a lavratura de escritura diante de irregularidades evidentes.

Na esfera sucessória, o imóvel em situação irregular torna-se um obstáculo para os herdeiros — que precisam regularizar antes de vender, transferir ou utilizar o bem como garantia. E, em situações de conflito, a falta de registro enfraquece a posição do possuidor diante de credores do proprietário formal ou de terceiros que eventualmente reivindiquem o imóvel.

STJ – Recurso Especial 1.438.432: O Tribunal reconhece que a falta de registro não gera nulidade do contrato entre as partes, mas impede a oponibilidade erga omnes do direito real. A ausência de registro não protege o adquirente contra penhoras incidentes sobre o bem.

Conclusão

Ter um imóvel irregular não é uma situação sem saída — mas é uma situação que exige ação. O ordenamento jurídico brasileiro oferece instrumentos específicos para cada tipo de irregularidade: usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória, retificação de registro, regularização fundiária e outros. O primeiro passo, porém, é o diagnóstico correto: entender qual é o tipo de irregularidade presente e qual o caminho mais adequado para saná-la.

A regularização transforma uma situação de fato em um direito juridicamente protegido — e isso faz toda a diferença para a segurança do patrimônio familiar.

Rogério Araújo é advogado com atuação focada em Due Diligence Imobiliária e Regularização de Imóveis. Atua na identificação, análise e solução de irregularidades dominiais, registrais, urbanísticas e documentais, visando sempre à segurança jurídica patrimonial e advocacia preventiva e consultiva.